日本の地方で不動産投資が難しくなる理由の一つが高齢者の一人暮らしの孤独死による負担
日本の不動産投資で資産を増やすには、かなりの勉強が必要と言われますが、安易に手を出して失敗するオーナーさんも少なくはないと思います。
私の知人でかつて日本で不動産投資をしていた方がいますが、今は、海外に家族で移住をしていて、不動産投資自体も海外を主体にしています。理由が、日本はリスクが高くなっているという事です。後、日本は大家さんに不利な事が多いらしく、夜逃げされたら大家さんは損失を被らないといけないと言っていました。他にも様々なリスクを言っていましたが、それだけ、不動産投資をするのはリスクが高まっていると言えるかもしれません。
そして、地方においては空き家も増えていて、地方の不動産投資は空き家リスクも高いと言われています。不動産投資をスタートするには、色々と物件を見て回ったり、色々と勉強が必要ですが、今の日本において大きな課題になりそうなのが、少子高齢化です。
まず、人口減少により、必要な住居の数が減っていきます。その為、今後は空き家、マンションの空室リスクはさらに上がる事になります。
そして、高齢化のリスク。それは、高齢者の孤独死です。
実は、私の身の回りでも孤独死が起こりました。正直ショックでしたが、それよりも、孤独死をすると色んな問題が起こる事を知りました。まず、孤独死はしばらく誰もその状態に気づかない事が多いので、死体が腐敗していきます。
そして、腐敗した遺体は異臭を放ち、場合によっては異臭によって孤独死に気付く場合もあるそうです。そうなると、部屋は異臭が立ち込め、遺体を移動させてもすぐに人が住める状態ではなくなります。
ちなみに、この孤独死ですが、1995年1月に起きた阪神・淡路大震災で被災した人が、長期に及ぶ慣れない仮設住宅暮らしの最中、誰にも助けを求めることができないままに亡くなったことで、孤独死が話題になったそうです。
確かに、高齢者は病気になりやすく、さらに身寄りがない場合は、普段からコミュニケーションをとる相手もおらず、病気かなにかで突然、倒れても誰にも気づかれずにそのままなくなってしまう事もあると思います。
孤独死は、今後、対策をしないとさらに増えていく可能性があります。そして、孤独死は身内が気付いたり、連絡がとれればいいですが、身内と連絡がとれない場合、すべて大家さんが負担をしなければならないという事になるそうです。
その場合、普通のクリーニングでは対応できないので、特殊清掃をお願いする必要がありますが、これも状態によっては5万円～50万円以上の費用がかかるそうです。大家さんがこれを負担するとなると、地方の年間の家賃収入以上かかる事もあるのです。
これから増え続ける孤独死の件数とは？
ちなみに、孤独死はどれくらいの人数がいるのか？という事が気になります。そこで、孤独死のレポートがあったので、紹介します。
こちらの資料は、協会孤独死対策委員会各社が持ち寄った孤独死支払案件データを統計化し、賃貸住居内における「孤独死の実像を統計データで示した」初めての資料だそうです。
孤独死の人数については、以下の表はレポートから抜粋した「東京 23 区内で自宅で死亡した 65 歳以上の１人暮らしの者」の一覧です。
高齢者の孤独死は増加傾向であり、2014年は23区内だけで、2,885 人が孤独死で死亡したとあります。また、同レポートでは、地域別もデータも出していて、東京での孤独死の割合が25.9％とあるので、2885人は全体の約25%ということが分かります。つまり、この4倍の数字が、全国の孤独死の人数になる計算になります。つまり、約11000人 が全国で毎年孤独死している計算になります。
特に今の時代、核家族化が進んでいる事もありますが、少子高齢化の影響、そして、結婚をしない人の増加によって、さらに孤独死する人の割合が増えると予想されます。
住人が亡くなった部屋は事故物件に
孤独死を迎える人は、当然のことながら賃貸のマンションやアパートに住んでいます。そして、生活苦で賃貸の安アパートに住まざるを得なかったり、同居する家族がいない独り身で住まわざるをえない場合もある。また、夫婦で住んでいてもパートナーがなくなってしまい、一人身になる場合もある。
昔のサザエさんのような、2世帯が住むような場合は、両親に何かがあったときにすぐに対応ができるケースもありますが、今の時代は、両親と住むという選択肢をとらない人も多いかと思います。
そういった孤独に住んでいる人たちが死を迎えた部屋は、事故物件扱いになり、一般的には人が亡くなった事実を次にその物件に住む貸借人に対して告知する義務があります。
例えば、事故物件と言えば、こんな書籍が有名です。
この書籍の著者が運営するサイトでは、事故物件を地図上で検索することができます。普通に考えて、自分が住んでいる部屋で人が死んだとなると、住みたくないと考える人が多いです。
その為、多くの場合は、大家さんは家賃を下げてでも人が入るようにしたいのが実情なのです。しかも、問題になるのはその部屋だけではありません。その部屋の周辺も住みたくないとして、人が入らなくなる可能性があるのです。
実際、私が最近、賃貸物件を探している時に、賃貸業者さんは、孤独死、その他、事故物件があったマンションを知っている限りの情報を告知してくれます。ただ、古い物件については、情報がないとかもあるので、古いマンションは選ばないほうがいいとも言っていました。
その為、孤独死による家賃収入の減少も、大家さんからしたら大きなリスクとなってしまう訳です。以前、このブログでも紹介しましたが、実際に孤独死を経験したオーナーさんのブログがとても衝撃的でした。
普段、人の死体なんて見ることがないと思いますが、大家さんの場合はいやおうなしでも発見者になってしまう可能性があるのです。そして、、、一番衝撃的だったのが、お風呂でなくなった場合です。人は、お風呂の中でなくなると、水を吸収してしまい、体が膨らむそうです。さらに、お風呂の色がトマトジュースのように真っ赤になるそうです。
大家さんはその遺体を発見し、それを実際に取り出すのは警察だそうですが、とても凄惨な現場だったそうです。大家さんって実は楽な稼業ではないことが分かります。特に、孤独な高齢者に貸す場合は、そういった経験をする可能性があるのです。
孤独死による現状回復費用が高額になるケースも
住人の孤独死が起きれば、当然原状回復費用がかかります。親族が分かればいいですが、身寄りがない場合は、大家さんが負担することも多いそうです。
そして、その金額も決して安くはなく、高額な場合、100万円を超えることもあるそうです。また、それまでの滞納分なども支払ってもらえないので、オーナーの負担はかなり大きなものになります。
さらに事故物件となる為、これからの家賃収入も減少する可能性があるのです。そういった孤独死が持つ問題は、もはや家族だけではなんかとできるものではなくなっている気がします。
そもそも、孤独死に陥りやすい高齢者が増加しているのも問題ですし、何より、生活保護をもらって将来なんてないと言っている人もいます。そして、そういった人は、生活保護費だけをもらって、将来もなく生活をしていき、だんだん、体も思うように動かなくなり、部屋が汚れていき、そして、いつしか、そのまま亡くなっているということもあるそうです。
高齢者が一人で住むという事は、そういったリスクが常に起こりうるという事を意識しておく必要があります。そして、これはオーナーさんだけでなく、親族も同じく負担がかかるという事を知っておく必要があります。
今や、近所の人とも疎遠になっている現代社会において、少子高齢化の流れと共に、この孤独死の問題はこれから真剣に考えいかなければならないと痛感させらる日々です。
